France : Le marché immobilier en 2024

En 2024, le marché immobilier français s’effondre sous l’effet de la hausse des taux, des régulations sur les passoires thermiques et de l’inflation, provoquant une chute des prix dans presque toutes les grandes villes sauf Paris et Nice. Cette crise crée des opportunités pour les acheteurs solvables, mais met en difficulté les vendeurs, notamment les propriétaires de biens énergivores.

La situation actuelle du marché immobilier en France en 2024

Le marché immobilier en France traverse une période de mutation complexe, marquée par des évolutions économiques, politiques et sociales. Cette dynamique est alimentée par des hausses de taux d’intérêt, des régulations environnementales strictes et une inflation persistante.

Un marché en mutation

Le marché immobilier français a longtemps été perçu comme une valeur refuge. Cependant, depuis 2022, il est confronté à des turbulences importantes :

• La hausse des taux d’intérêt : En 2021, les taux d’intérêt pour les emprunts immobiliers étaient proches de 1 %. En 2024, ils oscillent autour de 4 %, réduisant considérablement la capacité d’emprunt des ménages. Une augmentation de 1 % des taux d’intérêt peut entraîner une baisse de 10 % de la capacité d’achat des emprunteurs. Avec une augmentation de 3 %, cette capacité chute drastiquement, dissuadant de nombreux acquéreurs potentiels.
• Inflation et baisse du pouvoir d’achat : L’inflation, qui s’est installée dans l’économie depuis la pandémie de COVID-19, réduit les revenus réels des ménages. Les budgets consacrés au logement sont en concurrence avec des dépenses essentielles telles que l’énergie, l’alimentation et les transports.
• Les passoires thermiques : L’entrée en vigueur des nouvelles normes énergétiques (loi Climat et Résilience) a eu un effet perturbateur. Les biens classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont progressivement exclus du marché locatif, obligeant leurs propriétaires à réaliser des travaux coûteux ou à vendre à prix réduit.

Des marchés à plusieurs vitesses

Le marché immobilier français n’évolue pas de manière homogène. Certaines zones affichent une résilience remarquable, tandis que d’autres subissent des corrections majeures.

Paris et Nice, Deux exceptions notables

Paris continue d’être une destination prisée malgré les défis économiques. La forte demande locative et l’attractivité internationale de la capitale soutiennent les prix. À Nice, la situation est légèrement différente, avec une demande alimentée par des retraités aisés et des investisseurs internationaux.

Les villes moyennes et les zones rurales

Dans les villes moyennes, où la dynamique économique est moins forte, les prix baissent de manière significative. Les zones rurales, bien que plus abordables, souffrent d’un manque d’attractivité, exacerbant la dépréciation des biens.

Les passoires thermiques

Les biens énergivores sont souvent situés dans les zones périurbaines ou rurales, où les propriétaires peinent à trouver des acheteurs solvables. Ces biens nécessitent des travaux souvent coûteux pour se conformer aux normes environnementales, ce qui pèse sur leur attractivité.

Les acteurs impactés

Propriétaires âgés sous pression

De nombreux propriétaires âgés, possédant des biens énergivores, se retrouvent contraints de vendre à perte. Ces ventes, souvent forcées, contribuent à l’augmentation de l’offre sur le marché, accentuant la pression baissière sur les prix.

Jeunes acheteurs et primo-accédants

Les primo-accédants bénéficient de la baisse des prix, mais leur accès au crédit est de plus en plus difficile en raison des critères stricts imposés par les banques. Ceux qui parviennent à obtenir un financement profitent d’opportunités, notamment dans le cadre de rénovations énergétiques, encouragées par des aides publiques.

Investisseurs prudents

Les investisseurs se concentrent sur des biens à fort potentiel locatif, souvent situés dans des zones dynamiques comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Toutefois, les incertitudes économiques les rendent plus sélectifs, et ils privilégient les achats à prix négociés ou les biens nécessitant des travaux.

Les passoires thermiques

La réglementation visant à éliminer progressivement les passoires thermiques du parc immobilier locatif a des conséquences multiples :

• Effet sur l’offre : Les biens classés F et G représentent environ 17 % des logements en France. Leur exclusion progressive du marché locatif crée un surplus d’offres à la vente, pesant sur les prix.
• Coût des travaux : Les propriétaires doivent souvent débourser entre 10 000 et 50 000 euros pour mettre leur bien aux normes. Face à ces coûts, beaucoup préfèrent vendre, même à prix réduit.
• Impact sur les locataires : Paradoxalement, cette mesure peut aggraver la crise du logement dans certaines zones où l’offre locative devient encore plus rare.

Le rôle des banques

Les banques jouent un rôle clé dans la dynamique actuelle du marché :

• Critères d’octroi plus stricts : Avec des taux d’intérêt élevés, les banques prêtent moins et à des profils plus solides. Les jeunes ménages et les travailleurs précaires sont les premiers exclus.
• Encouragement des travaux énergétiques : Les prêts spécifiques à la rénovation énergétique (prêts à taux zéro, éco-PTZ) sont mis en avant pour soutenir la transition énergétique. Cela ouvre des opportunités pour les acheteurs prêts à investir dans des rénovations.

Perspectives pour le marché immobilier en 2025

Les prévisions pour le marché immobilier français sont incertaines, mais plusieurs scénarios se dessinent :

• Stabilisation des prix : Après une baisse significative en 2023-2024, les prix pourraient se stabiliser en 2025, notamment si les taux d’intérêt cessent de monter et si la confiance des acheteurs revient.
• Réformes gouvernementales : Les politiques publiques joueront un rôle déterminant. Des mesures de soutien à l’achat (prêt à taux zéro, baisse des droits de mutation) pourraient relancer la demande.
• Investissement dans l’efficacité énergétique : Les biens rénovés énergétiquement deviendront plus attractifs, tant pour les acheteurs que pour les locataires. Cela pourrait encourager les transactions sur ce segment.

Opportunités pour les acheteurs et investisseurs

Dans ce contexte de correction, les opportunités ne manquent pas :

• Négociation de prix : La pression sur les vendeurs offre une marge de négociation importante pour les acheteurs.
• Investissement dans des biens à rénover : Les passoires thermiques, bien qu’exclues du marché locatif, représentent une opportunité pour ceux qui ont la capacité financière de les rénover.
• Diversification géographique : Les zones en déclin, où les prix baissent le plus, peuvent offrir un potentiel de rendement intéressant à long terme.

Un marché en quête d’équilibre

Le marché immobilier français de 2024 est à la croisée des chemins. Entre contraintes économiques, exigences environnementales et attentes des différents acteurs, il évolue dans un environnement complexe et incertain. Toutefois, pour les investisseurs avisés et les acheteurs stratégiques, cette période de correction offre des opportunités inédites.